弁護士法人ニライ総合法律事務所 沖縄県那覇市西1-2-18 西レジデンス2-B

建物明渡請求

建物明渡請求

<家賃の滞納・用法違反・無断転貸・無断改造などがある場合の建物明渡請求>

いつも家賃支払いが遅れる賃借人がいるなど、賃借人の対応に頭を悩ませている大家さんは多いと思います。しかし、このような場合、すぐに賃貸借契約を解除して出て行ってもらえるかというと、いろいろと大変です。

賃貸借契約違反としては、大まかに以下のようなものが挙げられます。

1.長期の家賃の滞納

2.無断譲渡・転貸

3.用法違反

4.無断改造

 これらの契約違反が、賃借人と賃貸人との間で「信頼関係が破壊された」と評価される場合、または「背信行為」と評価される場合に、賃貸借契約の解除ができます。

 例えば、家賃の滞納ですが、一度だけの家賃滞納ではなかなか「信頼関係が破壊された」とまでは評価されず、解除は許されないという結論になります。しかし、半年程度払っていないなどの場合であれば、「信頼関係が破壊された」として解除が有効となる可能性が高いです。

 また、無断転貸の場合にも、実際には個人事業主が法人成りしただけの場合などは「背信行為」とは評価されないと思われます。

 また軽微な用法違反を一度起こしただけであれば賃貸借契約の解除は認められないでしょうが、注意しているにもかかわらず繰り返し用法違反がされた、改造について拒絶の意思を示しているのに勝手に改造されたなどの事案であれば、賃貸借契約の解除は有効となるでしょう。

 

 以上の例を見るとわかるように、『違反の回数や、金額、程度』により賃貸借契約が解除できるかどうかは変わってきます。

 そこで、かかる契約違反の都度、証拠を記録し、適正な時期には契約解除に踏み切る必要があります。

 その判断には弁護士のアドバイスが不可欠です。

 賃貸借の契約違反がありお困りの家主様、地主様、ぜひニライ総合法律事務所にご相談ください。

建物明渡請求の弁護士費用1(借主に契約違反がある場合)

着手金     内容証明 3万円~5万円(税別)
建物明渡交渉 15万円(税別)
建物明渡訴訟

20万円(税別)※3期日まで。

4期日目から、1期日毎に+3万円(税別)

執行 10万円(税別)
成功報酬   得られた経済的利益を基準
(税別)
300万円以下→16%(税別)
300~3000万未満→12%+12万円(税別)
3000万円以上→6%+192万円(税別)

 

<更新拒絶による建物明渡請求の場合(借主に非が無い場合)>

 賃借人側の用法違反や家賃の滞納がないが、建物老朽化、建て替え希望などで立ち退いてほしいという場合もあります。

 かかる場合、どのような手段をとるべきかは、①更新拒絶期間の正確な把握 ②正当事由の存在 ③立退料の提案 などを総合的に考慮して、慎重に交渉する必要があります。

 なお、以前はかかる建物明渡の交渉を不動産屋さんが実施行っていましたが、報酬をとって交渉を行うことは違法であるという判例が出てから一定以上は本人で行うようにと言われることが増えました。

 もっとも、普通の大家さん、地主さんは建物明渡交渉の仕方も、立ち退きの相場も知らないので、失敗してしまうケースもあります。また、頑固な賃借人がいれば、交渉は難航し、非常なストレスを受けます。

 まずは、上記①~③について、法律相談で弁護士にアドバイスを受けた上で立ち退き交渉を行ってください。また、下記のような方は弁護士に明渡交渉を依頼することをお勧めします。 

□頭に血が上りやすい。

□店子に頭を下げるような真似ができないと感じる。

□交渉で徐々に賃料を上げるなどができない。

□利益衡量が苦手

□ややこしい相手に反論できない。

建物明け渡し請求の弁護士費用2(借主に非が無い場合)

着手金    建物明渡交渉

15万円~30万円(税別)※3期日まで。

4期日目から、1期日毎に+3万円(税別)

建物明渡訴訟 300万円以下→20~50万円(税別)
300~3000万円未満→30~100万(税別)
3000万円以上→100万円~(税別)
建物明渡調停  同上
執行 10万円(税別)
成功報酬   得られた経済的利益を基準
(税別)
300万円以下→16%(税別)
300~3000万未満→12%+12万円(税別)
3000万円以上→6%+192万円(税別)

うまくいく立退き交渉と立退料提示のコツ

立退き交渉の流れ

借地の契約期間と更新拒絶

建物賃貸借契約の種類と更新拒絶

建物明渡の『正当事由』と立退補償料

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