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建物明渡の『正当事由』と立ち退き補償料

更新拒絶と正当事由

(1)借地・借家の更新拒絶に必要な「正当事由」とは

Q 通常の賃貸借契約の場合、期間満了につき、更新拒絶の通知を送りました。このこ とで、賃借人にすぐに出て行ってもらえるのでしょうか。

A できない。『正当事由』と場合によっては立退料が必要となります。

※ 更新しないという特約は無効(借地借家法9条)です。ただし、もともと更新しないという特約を持つ『定期借地契約』がいくつか存在します。従って、仮に何年か先に出て行ってもらいたい場合は、このような定期借地契約を賢く利用することをお勧めします。

 

(2)「正当事由」とは

 それでは、建物明渡における『正当事由』とはどのようなものでしょうか。

「正当事由」とは、土地・建物を明け渡してほしい、土地建物を使いたいという双方のニーズを利益考量するための基準であり、それぞれ借地人、借家人の双方の、土地を利用する必要性やそれまでの土地の経緯などです。具体的には、下記のようなものがあげられます。なお、⑤の立退料は、正当事由を補完する事由であると考えられています。地主側の土地の利用の必要性が低いと判断される場合には、立退料は高額化します。逆に、介護で必要であり、どうしても地主がその土地を利用する必要がある場合などには、立退料無しでの更新拒絶も認められています。

①当事者双方の土地使用の必要性

②借地に関する従前の経過(借地契約が恩恵的・短期を予定)

③土地の利用状況(借地人の自宅が老朽化しているか)

④借地人に用法違反や賃料不払いがあるか

⑤財産上の給付をする旨の申し出(立ち退き料)

 

(3) 「正当事由」の中の「双方の土地の使用の必要性」の具体例

  例えば:地主が老齢・病弱・配偶者との死別等で娘夫婦と同居する必要

     :借地人側の資力・収入状況(転居できる資力・収入があるか)健康状態

 ア 「居住」自己又は親族の居住等の必要
 イ 「営業」本社社屋・工場増設
 ウ 「通路開設」
 エ 「有効利用・高度利用」

 

(4)<土地の高度有効利用と正当事由>

 かつて、土地の高度利用を正当事由として認めてしまうと、例えば地上げ屋などに建物明渡のお墨付きを与えてしまうとして、立法上はこれを正当事由に入れることはありませんでした。しかし、近似、土地の高度利用については、裁判においても認められやすい傾向にあります。しかし地主が自身の居宅として使用する場合に比べて「土地使用の必要性」の程度は低いと判断される傾向があり、特に裁判になると立ち退き料は高額化します。

 

(5)「立退料」の算定と具体例

立退料の算定には以下のような項目が挙げられます。

 

  ①引越料

  ②敷金礼金・補償金

  ③新規賃借家賃の差額

  ④移転雑費

  ⑤借地権、借家権

  ⑥営業補償

  ⑦建物買取費用

  ⑧造作買取費用

  ⑨必要費・有益費

 

(6)立退き裁判をした場合の手続や期間と費用

 

審理期間は半年~1年以上、明け渡し事由によっては、立ち退き料が高額化する傾向に。

また、期間満了のみでは、立退料の提示があっても、正当事由が無いと判断されれば、立ち退きが認められない場合もあります。

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できる限り裁判を避ける方法をまず考える必要があります。

 

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