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借地の契約期間と更新拒絶

1 借地の契約期間と更新拒絶

 借地はどのような場合に出て行ってもらえるのでしょうか。結論から言うと、相手方の賃料滞納が相当期間に及ぶなどの信頼関係を破壊しているとされる事由が無い限り、借地人の同意が得られなければ、契約期間が満了する時点まで解約できず、かつ、適正な時期の更新拒絶+明渡の正当事由が必要となります。

 『借地を解約したい』、『明渡をしたい』と考えている地主がまず知るべきなのは、自分の土地の借地契約がいつまでなのかという借地の存続期間です。これがわからないと、建物明渡交渉はできません。

 

(1)現行「普通借地契約」の期間(平成4年8月1日より後の契約)

  一般的な借地借家法による普通借地契約の期間は下記のように定められています。

 ア 存続期間

   ① 一律30年

    ※30年より短い期間で契約をしても、30年となります。

   ② 当事者が合意で30年以上を定めた場合は、その期間。

 

 イ 更新後の存続期間

 一度更新した後の存続期間は以下のようになります。

  ①最初の更新期間は、当事者が期間を定めない場合は20年以上、当事者が合意で定める場合は20年以上

   ②2回目の更新期間は10年。当事者が合意で期間を定める場合は10年以上。

 

(2)旧借地法(平成4年8月1日より前の契約)の契約期間

 平成4年8月1日より以前に契約した借地の存続期間と更新期間は下記のように定められています。

  ア 存続期間

   ① 期間を定めない場合は堅固な建物60年

             非堅固建物30年

     ② 約定存続期間は、堅固建物は30年以上

             非堅固建物20年以上

  イ 更新期間 

       ①堅固建物30年・非堅固20年

 

    ※堅固=石造り、レンガ造り、土づくり、コンクリート造り

  ※非堅固=木造

 

 2 定期借地契約(地主)

(1)一般定期借地契約

「一般定期借地契約」とは、

当事者が借地権の存続期間について50年以上の一定期間を定めて借地契約をする場合において、

①契約の更新がないこと

②建物の築造(建物滅失後の再築)による存続期間の延長がないこと

③期間満了時に借地人が借地権設定者に建物買取請求をしないこと

とする特約(借地借家法22条)です。

一定の期間を超えれば、建物買取をすることなしに、土地を返してもらえるメリットはあります。ただ、期間が50年と長期なので実際には使われることは少ないです。

 

(2)事業用定期借地契約

 例えば、スーパーマーケット、医院、調剤薬局、家電量販店などに土地を貸す場合に利用されることが多い契約です。契約期間の終了後は自動更新されずに土地を返してもらうことができるので、事業用の建物のために土地を貸す地主としては是非とも活用すべ定期借地契約です。

 

(1項)もっぱら事業の用に供する建物(居住用を除く。)の所有を目的とし、かつ、存続期間を30年以上50年未満として借地権を設定する場合において、

      ①契約の更新がないこと

      ②建物の築造(建物滅失後の再築)による存続期間の延長がないこと

      ③期間満了時に借地人が借地権設定者に建物買取請求をしないこと

      とする特約をした借地権のこと

 

(2項)もっぱら事業の用に供する建物(居住用を除く。)の所有を目的とし、か

つ、存続期間を10年以上30年未満として借地権を設定する場合において、借地借家法3条(借地権の存続期間)、4条(更新後の期間)、7条(再築による借地権の期間延長)、8条(借地権契約の更新後の建物の滅失による解約等)、13条(建物買取請求権)、18条(借地契約の更新後の建物の再築の許可)の規定

      を適用しない借地権のことをいう。

 

 存続期間を10年以上30年未満とできることで、一般の定期借家より短い期間での土地の返還を求めることが可能です。事業者に土地を貸すときは、最終的に立退料が高額になることもあるので、ぜひこの制度を利用することを検討してください。

  ※公正証書にする必要あり

(3)建物譲渡特約付借地権設定契約

借地契約をする場合において、借地権を消滅させるため、借地権設定後30年以上を経過した日に借地上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する特約をした借地権のこと

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